创作者： 徐宇
2022年开年以来各种财产大多数表现不佳，但公募REITs却称得上“一枝独秀”。通联数据表明，截止到2月22日收市，发售的12只公募REITs商品今年初至今逆势上涨12.05%，盈利表现远远地高出别的财产。
国盛证券投资分析师杨业伟表明，从底层资产看来，近年来，11只基础设施建设公募REITs中，盈利最大的是环保治理类，次之是产业基地、物流仓储类，最少的是高速路类型，2021年来二级市场涨幅各自为26.2%、24.7%、21.8%和7.12%。
2021年以前，11只基础设施建设公募REITs表现出“大盘效用（大盘比股票大盘的回报率高）”。进到2021年，这一情况有一定的转变，商品流通经营规模适中的商品表现更强，但总体仍展现经营规模越大涨幅越低的状况。
多个公募REITs暴涨后
提醒溢价风险性
2022年开年以来，股市表现不佳，债市先涨后跌，现阶段和今年初水准相距并不大。
在各种财产表现不景气时，公募REITs却表现十分突显。截止到2月18日收市，近年来，各种股票指数发生差异水平的涨跌幅，仅有10年限国债指数小幅度增涨0.18%。
同期，公募REITs却以19.66%的回报率，远远地高出别的类财产，表现出现异常突显也带来了诸多关心。第一批发售的公募REITs，均完成了大幅的增涨，均值涨幅20.20%。在其中，富国首创水务密闭式REIT（508006）涨幅较大，达38.08%；沪杭甬杭徽REIT（508001）涨幅最少，为4.49%。
为什么今年初至今
公募REITs表现出色？
杨业伟觉得，公募REITs兼顾债性和超跌股，防御力特性高，并且基本建设行为主体合乎当今稳定增长定义，因而今年初至今得到资产青睐。
必须留意的是，因为新年涨幅比较大、买卖经常，好几家基金管理公司公布溢价风险分析并在盘里执行股票停牌，提示投资人密切关注经营风险。
2月14日盘前，建信北京中关村(000931)REIT（508099）、博时蛇口产园REIT（180101）、华安张江光大银行REIT（508000）三只公募REITs连破公示称，早盘9点30分至10点30分股票停牌1钟头。
2月12日，中航首钢集团绿能REIT（180801）也公布溢价风险分析称，2月11日该商品二级市场收盘价格为19.066元/份，相较股价13.38元/份发生较大幅溢价，提示投资人密切关注二级市场成交价，留意经营风险。
在股票停牌和买卖风险分析公示中，各只股票基金均谈及公募REITs以获得基础设施建设新项目房租等平稳现金流量为首要目地，商品相比于股价总计涨幅较高，伴随着成交价的大幅度增涨，净现金流量流分配率也将显着降低。
REITs新项目
仍存风险性
除开溢价风险性，REITs商品仍存有现行政策、肺炎疫情等层面的风险性。
肺炎疫情、宏观经济政策等要素，就对一些产业基地新项目房租收益造成一定危害。除博时招商蛇口(001979)产业基地房租收益占较为发售时小有升高（87.64%至88.43%）外，华安张江光大银行园（81.60%至79.52%）、吴国苏州园区（76.80%至75.10%）的房租收益占有率均有降低。最底层新项目的出租率和店租也较开售时有一定转变。
从风险性角度观察，最近造成危害比较大的是肺炎疫情及市场风险。博时招商蛇口产业基地REIT在三季度报中谈及，因为不及预期的续签情况和房租未缴状况，产业园区出租率也发生小幅度下降，应密切关注后面肺炎疫情及地区新政等产生的有可能危害。
一名私募基金经理对新闻记者剖析道，REITs新项目涨价过高，会造成年底分红盈利被稀释液，投资人具体的净现金流量流分配率减少，没法达到预估项目投资总体目标。
但从风险性盈利比看来，REITs的性价比高或是显著好于利益版块。表现在各版面REITs的夏普比率都显著好于同业竞争股票大盘指数，最大回撤小于股票大盘指数。构造上，从REITs版块归类看来，夏普比率：生态保护REITs>物流仓储REITs>产业基地REITs >高速路REITs。
